El concepto de "arrendamiento justo" ha sido introducido en la ley 32430 aprobada por el Congreso de la República, permitiendo que los contribuyentes paguen impuestos únicamente sobre las rentas efectivamente cobradas y no sobre montos pactados que pueden no llegar a concretarse.
A diferencia de la norma por la cual los contribuyentes estaban obligados a tributar el 5% aun cuando el pago no se llagara a percibir, ahora el cálculo se realizará bajo el método de lo percibido, aplicándose exclusivamente sobre los ingresos efectivamente cobrados.
Si bien es cierto que la nueva ley beneficia directamente a los pequeños y medianos arrendadores, aliviando su carga tributaria y fomentando la formalización en el mercado inmobiliario, por otra parte éstos se verán forzados a acreditar de manera fehaciente la percepción de sus ingresos mediante transferencias, depósitos u otros comprobantes, quizá incluso con la intervención de la Superintendencia Nacional de Aduanas y Administración Tributaria (Sunat), que podría incrementar las fiscalizaciones para verificar la veracidad de lo declarado.
Con la ley 32430 se ha remplazado el apartado "b" del Artículo 57 del Decreto Legislativo 774, en el que se decía que las rentas de primera categoría se imputarán al ejercicio gravable en que se devenguen, por otro en el que se remplaza la palabra "devenguen" por "perciban".
La ley sin embargo presenta algunos problemas porque colisiona con dos figuras tributarias, que son la renta presunta y la renta ficta.
El arrendamiento justo ha sido visto por unos como un avance significativo y coherente con una tributación moderna y equitativa, y por otros como una ley que podría quedarse en una "declaración de buenas intenciones" si es que no se implementa correctamente o no se toman medidas contra una situación que puede facilitar la evasión fiscal.
¿Cómo encaja en esta nueva situación la renta percibida con la renta ficta donde el arrendador no percibe pago alguno?
La renta presunta es cuando existe un monto de la merced conductiva anual que se tiene que comparar con el 6% del valor del autovalúo. Y Renta Ficta es cuando se cede el predio sin un valor determinado o a título gratuito, pero con una ficta equivalente al 6% del valor del predio declarado en el autovalúo.
En cualquier caso, los especialista recomiendan que los arrendadores, para evitarse problemas tendrían que implementar sistemas de control de ingresos percibidos, formalizar contratos de arrendamiento con cláusulas claras sobre pagos bancarizados y conservar toda evidencia de cobro, como comprobantes de pago o transferencias electrónicas.
El nuevo régimen del “arrendamiento justo” entrará en vigor el 1 de enero del próximo año, en concordancia con el principio de anualidad tributaria, aunque el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) todavía tiene 90 días para adecuar el reglamento correspondiente.
